Entrevista a la Vicepresidente del Colegio Marina Rizzotto.La reconocida corredora inmobiliaria Marina Rizzotto nos brindó un detallado panorama sobre la situación actual del mercado inmobiliario en San Luis, abarcando la compraventa y los alquileres, y cómo estos se ven afectados por el contexto económico nacional.
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SLO: ¿Cómo está la situación actual de los alquileres, de las compras, de las ventas en San Luis? ¿Cómo está el mercado en este contexto de crisis?
Marina Rizzotto: Me gusta mucho cuando la prensa se preocupa en buscar información veraz respecto a la situación del mercado, porque el mercado está muy cambiante. El mercado inmobiliario viene fluctuando desde hace mucho tiempo. Respecto a la compraventa de inmuebles, hasta hace tres meses, veníamos en una picada ascendente con el tema de los créditos hipotecarios y la compra. La gente optaba por comprar, podía acceder a un crédito y el valor de la cuota era equitativo al pago de un alquiler, siempre para inmuebles que rondaban entre los 50 y los 70-80 mil dólares. Convenimos que el ingreso per cápita en nuestra provincia no es muy alto, con lo cual tienen que juntarse dos sueldos para acceder a estos créditos hipotecarios.
El punto fue que veníamos muy bien, pero cuando el dólar empezó a subir y se disparó, esto generó un congelamiento absoluto de las operaciones. Mucho de los que ya tenían avanzado el trámite del crédito, como la tasación o el estudio de título, tuvieron que desistir porque el dólar subió de 120-130 a casi 1000. Si bien los bancos se manejan con el dólar oficial, la suba fue tan grande que complica al que iba a acceder a un crédito. Si tenías un crédito para una vivienda de $80.000, hoy te van a dar menos dinero, lo que lo super complica. Las operaciones se determinan en dólares, los créditos se pagan en pesos. Esto ha provocado una retracción enorme, mucho daño, porque los corredores inmobiliarios trabajamos mucho para que las operaciones se nos cayeran por este problema. Hoy está complicado el tema a través del crédito hipotecario hasta que el dólar se estabilice y permita más seguridad en la inversión. Un crédito, entre trámites, tasación y estudio de título, se lleva casi tres meses. El vendedor, que hasta recibió una seña, ve caer el negocio. Es una situación bastante complicada y crítica que ha generado esta retracción en la compraventa.
Respecto a las ventas a través de particulares sin crédito, son muy pocas. En algunos casos son terrenos, pero el inmueble construido normalmente se hace con permutas, entregando otros bienes o vehículos en parte de pago y algo de dinero. Después de la pandemia, hubo un reajuste en los precios en todo el país, y el inmueble usado fue bajando su precio debido a las subas del dólar y la situación del país. Como siempre digo, el mercado manda, y si no hay gente dispuesta a pagar el valor de tu inmueble, el precio empieza a bajar.
Una tendencia a la baja
-Estamos en una retracción importante en la compraventa. Un tema que generó mucha expectativa fue lo de que el gobierno permitía la compra hasta cierto monto sin demasiado control, el famoso «sacar los dólares del colchón». hay algunos casos, pero son los menos. No es una oleada en masa. Aquí en San Luis, por lo menos, no tenemos registro de grandes operaciones, han sido muy pocas en cantidad, poco significativas. La realidad es que no marcó un cambio.
También tenemos el caso de las hipotecas divisibles, aprobadas para desarrolladores inmobiliarios que constituyen propiedades horizontales a través de un fideicomiso, permitiendo hipotecar la porción que se compra. Se pensó que en otras provincias y grandes ciudades como Capital Federal, Mendoza, Córdoba, Santa Fe, que tienen otra dinámica económica, han dado mucho resultado. Pero en San Luis, el desarrollo inmobiliario en materia de propiedad horizontal está muy frenado, muy parado. Pensamos que con esto podría ser un aliciente, pero los desarrolladores están demasiado tranquilos. El precio del metro cuadrado a nuevo subió demasiado y no bajó, no se ajustó a la realidad. Tuvimos picos de aumento en materiales de construcción del 23 al 24 y no bajó, lo que desalienta al consumidor o al que quiere comprar una unidad en pozo para pagarla, porque no hay, y lo que hay está un poquito caro.
Hoy estamos complicados en materia de compraventa, fundamentalmente en las provincias chicas con alta población dependiente del Estado, donde los ingresos per cápita son bajos. La gente tiene que acceder a la vivienda por dos maneras: o por vivienda social o por crédito hipotecario. El crédito hipotecario había sido una salida importante para un segmento de clase media que calificaba, hasta que sucedió lo del dólar. Queremos creer que esto será temporario, suponemos que pasarán las elecciones y se acomodará. Era una señal muy buena del mercado respecto a la compraventa de inmuebles a través del crédito, y hoy está bloqueada, frenada, sumado a la poca capacidad de ahorro de la gente. Los argentinos tenemos esta idiosincrasia muy instalada de la casa propia, no como en otros países donde alquilan con total normalidad toda la vida. Nosotros tenemos otra cultura, otra forma de pensar: la casa propia, el techo asegurado. Y en este momento, o la tenés a través del gobierno con programas de viviendas sociales, o a través de un crédito. No hay manera de que la gente diga «voy juntando, voy ahorrando de a poquito» porque la gente perdió su capacidad de ahorro. Lamentablemente, la inflación nos comió el bolsillo a todos. Los ingresos no se han equiparado a la par de los precios. Se han visto algunas mejoras o bajas en alimentos, pero creo que tiene que ver con vencimientos, productos que tenés que sacar antes de que se echen a perder. En los demás productos, no vemos modificaciones ni bajas en los precios. Obviamente, a todos nos pasa: cobras tu ingreso y te das cuenta que no es lo mismo, no te alcanza.
SLO: ¿Hoy sigue siendo negocio el ladrillo, invertir en propiedades, construir y luego alquilar?
Marina Rizzotto: Sí, sigue siendo. Como corredora inmobiliaria, te diría que la inversión más segura que podemos tener en Argentina es el ladrillo, ya sea comprar tierra, construir o comprar algo ya construido para inversión. Tenemos épocas más rentables y otras menos, pero en definitiva, es lo más seguro. Si no, tenés otros tipos de inversiones que no siempre le dan la tranquilidad al inversor de que serán tan rentables como prometen, desde plazos fijos hasta inversiones en bolsa. Cuanto más prometedor es el rinde, mayor es el riesgo. El inversor clásico es más cuidadoso, temeroso, y busca algo más conocido, dividiendo entre la compra de dólares, plazos fijos o ladrillos. Si hiciéramos un balance en un tramo de diez años, contando todas las variables, te das cuenta que siempre a la larga es el ladrillo lo que deja más rentabilidad en términos generales, y además la seguridad. Tener el dinero en casa, los dólares bajo el colchón, sabemos que tampoco es lo más seguro. Aun así, aquel que pueda y tenga algo para invertir, para mí, el ladrillo es la inversión a largo plazo más segura y rentable, salvo que se arriesguen a otro tipo de inversiones un poco más jugadas.
Respecto a los alquileres, también tiene que ver con las épocas. Pasamos de tener la nefasta Ley de Alquileres, absolutamente perjudicial para los propietarios y que desalentaba a poner inmuebles en alquiler, porque un ajuste anual con índices tremendos y en hiperinflación era una locura. Pasamos de eso a la derogación de la ley y a poder trabajar con una libertad basada en el acuerdo entre las partes. Hoy las partes pueden negociar cuestiones contractuales, precios, formas de ajuste, duración del contrato, etc. Esto dio un respiro a los propietarios y la posibilidad de ajustar cada cuatro o seis meses, y no como los ajustes anuales del índice Casa Propia, que eran una barbaridad. Sin embargo, no debemos olvidar que somos parte de un mercado. La oferta y la demanda marcan la tendencia; el mercado manda. Si tenés mucha oferta y escasa demanda, el precio baja. Si tenés excesiva demanda y poca oferta, el precio sube.
El año pasado, había más demanda que oferta, lo que hacía que los precios subieran. Después, empezaron a desocuparse inmuebles porque los inquilinos empezaron a comprar con crédito hipotecario, ingresando esos inmuebles al mercado para alquilar. Ya no había tanta escasez de inmuebles, y la oferta no era la misma. Sumado a esto, otro sector, quizás los más vulnerados o complicados por sus ingresos, vieron que no podían acceder al alquiler porque se les iba muy caro, y sus ingresos no subían a la par de la inflación. Decidieron dejar los lugares y volver a casa de sus padres o vivir con amigos para evitar tantos gastos. En una provincia donde el ingreso per cápita es bajo, es muy complicado tener más del 50% del sueldo afectado solo al alquiler.
¿Como ha variado el mercado local?
Toda esta situación hizo que los precios de los alquileres empezaran a tener un techo, ya no se disparaban como el año pasado. ¿Por qué? Porque había menos demanda, había un tope en la demanda de ingresos. Te dabas cuenta que hasta cierto monto eran accesibles, y después el precio se clavaba y no lo sacabas, tenías seis o siete meses esperando un inquilino. Entonces, el precio empezó a acomodarse en el mercado en función del ingreso per cápita de sus habitantes. Hoy tenemos alquileres por debajo de los precios que hace un año y pico eran similares a los de Ciudad Capital Federal. Las expensas en edificios subieron a la par de la inflación y los convenios de trabajo (portero, limpieza, seguridad), lo que se traslada a las expensas. Muchos propietarios tuvieron que bajar el precio del alquiler de sus departamentos porque no les resultaba fácil alquilar la unidad sumándole las expensas, ya que el precio se iba fuera de mercado. El mercado empieza a equilibrarse y acomodarse en relación directa con lo que la gente puede pagar.
En este momento, hay disponibilidad, no es que no haya nada. Todos los colegas tenemos algo en carpeta, sea departamento o casa (casa es más difícil de conseguir, hay menos). Ahora nos espera la época de los estudiantes, el recambio estudiantil que arranca en septiembre-octubre. Hay otra movilidad y se trabaja con otro tipo de público, el estudiantil, que busca productos más económicos, porque en general, buscan algo que sus padres también puedan pagar, no un producto de élite, sino uno de término medio o de precio inferior.
¨ Agradezco a SLO y valoro los medios que se toman un tiempo en consultarnos sobre lo que está pasando en nuestro tema. Desde el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de San Luis: hay que contratar siempre con un profesional matriculado.
Es la única manera de tener la tranquilidad de que la persona existe, es profesional, cumple con la ley y tenés un colegio que respalda sus acciones. En la página del Colegio de Martilleros de la provincia de San Luis, está el listado de profesionales matriculados y fiscalizados, habilitados para el ejercicio profesional. Pueden acceder a la página y elegir el profesional que quieran de acuerdo a la jurisdicción, ya que tenemos matriculados en San Luis Capital, Villa Mercedes, Merlo, el norte, San Francisco, Luján, Quines. Es muy importante siempre consultar y contratar un profesional matriculado. ¨
